Home / 其他訊息 / 房屋檢驗 / 验屋究竟在验些什么?

验屋究竟在验些什么?

加拿大买房验屋

究竟应该注意什么问题?买房是人生中最大的投资之一。从开始找房直到买到称心的房子整个过程并不轻松。特别是在加拿大购房,只验屋/验房这个环节就要求你在很短的时间内掌握大量的信息,包括验屋报告,房屋维护保养常识,相关的照片资料,有时还有环境报告,再加上验屋师/验房师在现场讲解中传递的信息等等。另外卖方出具的 PDS ” Property Disclosure Statement ” 等文件,你自己与家人对要买房屋的主观考量因素都会令这一过程愈发繁琐而影响你最后的决定。面对这一切你该怎么做?

验屋究竟应该注意什么问题

大多数的验屋过程和验屋报告中所涉及的内容相当一部分是关于各类小问题以及房屋使用保养的建议等。了解这些当然有好处。但是其实作为购房者,你真正应该关注的事大约可以归为以下四类:

1. 房屋主要问题缺陷(Major defects)比如结构(Structure)问题等。
2. 潜在会导致房屋主要问题缺陷的“小问题”, 比如挡水板(Flashing)等。
3. 房屋存在的安全隐患比如配电箱(Service Panel)问题等。
4. 会影响你正常的银行按揭,入住或买房屋保险的问题。

任何可归入这四个门类的问题都应该引起足够的重视。如果发现及时,一个严重的问题往往可以不用花费大量的金钱就可以避免,尤其是第二和第三类的问题。把主要精力集中在这四类问题上会让你在购房过程中能够处于更为主动的位置。没有任何一个房子是完美的,验屋/验房总会发现问题。关键在于要分清问题的大小主次,这样就不会买到真正有问题的房子,也不会因为些无关紧要的小问题而错过一笔好的房地产交易。

专业房屋检验根据加拿大验屋行业标准对房屋进行检查。验屋师会指出房屋已经存在的问题和相关潜在的问题隐患;会在验屋报告里明确指出问题的性质、危害、和处理办法建议,帮助您对所买房屋的现状有更全面的了解。

验屋出现问题怎么办?

在加拿大买房,就有可能验房。大多数情况下,OFFER中会有验房条件。但对大多数现房而言,百分之百完美无瑕的,恐怕很少。验房结束后,发现有一定的瑕疵,是很常见的。而因此产生的法律纠纷,也不在少数。

我们知道,加拿大的法律系统属于“英美”法系,即普通法系统。普通法系统的是由成文法典和不成文判例共同组成的。尤其是判例,即法官的既成判决,对后来发生的类似案件,都有极强的法律约束力。

而在这些林林总总的关于地产的法律判例中,直接关乎验房的经典判例,莫过于2002年由安省上诉法庭做出的,关于Marshall vs. Bernard Corporation一案的判决。这个案子的情况,简单地讲,就是买家A和卖家B达成了一个附带验房条件的购房合同。验房完毕后,发现了一些瑕疵。买家A不满意,坚持要取消合同。理由是合同中明确表明,买家只有满意验房结果,才能取消条件。而卖家B则拒绝退还押金,B认为,这些瑕疵并非原则性的,结构性的问题,可以弥补,买家退约是无理要求。于是乎,买卖双方各请律师,对簿公堂,非要讨个说法,且官司从小额法庭一直打到了中级上诉法庭。

问题一:我们知道,在地产协会的标准合同条款中,对于验房条件描述,是基于“买家满意”的原则,那么是否可以说,这等于给了买家一个无条件随意取消合同的机会和权力呢?如果问题一的答案是“YES”, 那么验房条款变成了类似于CONDO楼花的Cooling Period, 成了取消合同的随意出口了,问题二就不存在了。但如果问题一的回答是“NO”, 那么以下问题就需要做出回答。

问题二:对于买卖双方而言,什么样的瑕疵和什么程度的瑕疵,是可以接受的(或不可接受)的呢?又该以什么标准来衡量呢?

显然的,这两个实务中经常碰到的问题,困惑了许多人,也引起了司法界的关注。于是,安省上诉法庭在宣判Marshall vs. Bernard Corporation一案时,还附上了长长的指引(即司法解释),不仅澄清了这些问题,而且明确了今后类似案例的宣判原则。对于问题一,法庭的回答是“NO”, 即验房条款不是取消合同的随意出口,即买家在对待验房时,要“基于诚实信用原则,采取合乎情理的举措”。对于问题二,法庭在Marshall vs. Bernard orporation一案中支持了买家,做出的判决是:买家的举措,符合“基于诚实信用原则的合理举措”,买家有权取消合同,卖家应该退还押金。

房屋买卖的过程,本质上是买家和卖家的博弈过程。既是博弈,就必有规则。Marshall vs. Bernard Corporation一案虽尘埃落定,但它的判决和相关的指引,实际上是明确了买卖双方在验房环节上的博弈规则。

对买家而言,需要认识到,法律保护买家验房后取消合同的权利,是基于《合同法》的诚实信用原则的。从法律的角度讲,一定要聘请一位态度中立,具备专业资格的验房师,并要有符合专业标准的验房报告支持你的观点。从任何卖家而言,验房后退约,都将是极不愉快经历。它会拖延交易的时间,折损物业的价值。应该说,要规避这些风险,寻找一位经验丰富的经纪人至关重要。他可以帮助你在谈判的初级阶段,就“滤掉”那些“三心二意”的买家,避免把矛盾带入验房阶段。当然,如果买家确已认真验房,但对验房结果不满意,“去意已决”,且退约的法律文件齐备。卖家此时应该尽快集中精力去寻找更合适的买家,大可不必在验房条件的问题上,与买家继续缠斗不休。

需要特别指出的是,房屋买卖合同中的验房条款并非一成不变的。地产协会虽有指导性的条款,但经验丰富的经纪人会根据谈判的实际具体情况,起草不同的验房条款。比如说,可以在条款中明确,什么程度的瑕疵是需要卖家修复而买家不能退约的,什么情况下定金是不能退还的。这些限制性的条款,能最大程度地减小法律条文的模糊空间,让买卖双方做到“有言在先”,避免把任何一方推入“买卖不成,定金不退,法庭相见”的尴尬境地。

验屋师须具备最低资格

近日,安省政府为进一步保障置业人士的权益,确保他们买房子时得到专业的资讯,省府将展开连串的咨询,就验屋员必须具备最低资格要求规定,寻求多方人士及团体的意见,包括验屋员协会、消费者、地产界及其他业界代表等等。
安省现行的做法,是任何人都可提供验屋服务。但只有隶属安省验屋员协会(Ontario Association of Home Inspectors)的注册会员,才能以注册验屋员的名称身份从事服务。日前省府正与业界伙伴共同努力,检讨验屋工作所应具备最低的资格,其中包括:

*加强这个行业的透明度

* 确保从业员应具备的最低资格

* 改善验屋标准的一致性

* 提高消费者权益的保障

目前安省的验屋收费一般为350元至600元之间。一个典型的验屋报告,应该包括屋顶、结构、基础、排污、暖气、冷却、水管、保温、墙壁门户及电力系统等等。

 

About Lotus Yuen

阮文傑 (Lotus Yuen PREC)是大溫哥華的金牌房地產經紀人。 他喜歡房地產,商業和創業。 他喜歡幫助和分享他所學到的知識,和分享他知道什麼和專業的房地產知識。 他有目標,幫助越來越多的人有更好的生活。 歡迎向我們發送任何意見,我們如何可以在我們的網站和我們的業務更好地改善。 LotusYuen@gmail.com / (778) 862-8321

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Translate »