房屋贷款
房子,对于中国人来说,可以说是非常重要的一样东西。安居乐业,这是中国人常说的,所以没有好好的安个家,怎么好展开自己的事业呢?但是房价永远是收入的很多倍,除非有大量存款可以一次性付款购房,不然就只能依靠房贷了。房贷是一种长期贷款,通过将房子抵押给金融机构,从而获得在金融机构借款买房的机会。
现在由于基准利率不断下调,使得之前许多持币代购的购房者现在都开始行动了,但是由于对加拿大金融机构业务的不熟悉,大家都不是很清楚这个房子要怎么买,所以我会循序渐进的为大家介绍房贷的各方各面,本文将先介绍房贷中的基础知识,希望对即将购房的您有帮助作用。

1.什么是首付:
首付就是购房时的第一笔付款。主要是为了证明购房者有能力可以付款。经济危机以前可以零首付,现在各金融机构紧缩贷款业务,所以要求必须有首付。数额从房价的5%,10%,15%。。。一直到购房者可以承受的最大数额。首付的来源可以是存款,可以是投资,可以从注册退休储蓄账户(RRSP)中来(RRSP中的home buyer’s plan),具体是: 用Home Buyer’s Plan (HBP)房屋购买计划的名义,从RRSP中“借”2万来购买房屋,一般来说是作为首付还款时间是15年。但有一个要求,就是购房者之前5年没有拥有过房屋。)或者是亲友的赠款。

2.贷款可以贷多长:
分期还款期(Amortization)可以是5-35年,根据个人情况来决定。一般来说,还款时 间越长所需要支付的利息就越高,但是每次还款数额比较低;还款时间越长所支付利息越低,但是每次还款数额就比较高。所以请咨询各自的投资理财顾问,选择最合适的还款长度。
还款年限(Term)从6个月到10年不定。在还款年限里面,一般都没办法还清所有贷款,所以到年限到期后,就必须和金融机构再次签订贷款合约。

3.利率:
利率(Interest) 是指因为贷款是从金融机构借来的钱,所以要支付利息给金融机构。利率会根据基准利率变化而变化。
浮动利率(Variable Rate)一般是以基准利率为基础进行调整,以我们显达理财投资集团的浮动利率为例子,基准利率加0.65。现在基准利率是2.5,那么浮动利率就是3.15.。如果基准利率继续降低,比如说降低到2,那么浮动利率就是2.65.如果提高,比如到3,那么浮动利率就是3.65.
固定利率(Fixed Rate)当然就是利率是固定的,但是也受基准利率的影响。但是仅对房贷还款年限到期和要新申请房贷的人有影响。比方说,之前的因为基准利率比较高,所以固定利率也比较高,现在基准利率下调了,那么固定利率也跟着有下调。但是只有新申请贷款和之前贷款到期重新续签的客户可以享受到新的固定利率。也就是说,如果现在利率下调了,可是之前签的还款年限(Term)还没到期,那么就无法享受到新下调过的利率了。
事情都是两面,因为固定利率是固定的,所以如果基准利率上调了,那么同样道理由于还款年限还没到期,所以还是享受原来比较低的利率。而到底重新续签和新申请的客户,就只能根据最新的,也就是上调过的利率申请房贷了。

4 开放式与封闭式利率:
开放式(Open)很容易理解,就是只要是在合同认可的时间内,如果购房者有足够的钱,可以一次清还清所欠的 贷款,而不用支付任何罚金。
封闭式(Closed)就是说合同认可时间内,对还款的数额有一定限制。但不是说一定就只能按照每月贷款额度来还,不同金融机构条例不一样,以我们公司的为例,每年在还规定贷款的基础上,可以多还本金的15%,而且每月可以还双倍房贷。比如一个客户,他每月房贷是800,其中200是利息,600是本金,根据我们公司的条例,他可以每月还1600,那么这1600中,200是利息,1400是本金,也就起到了提前还款,减少利息支付的目的。

5. 还款频率(Payment Frequency)
有月供(Monthly),半月供(Semi-monthly),双周(Bi-weekly)供和周供(Weekly)几种。
月供就是每月还款一次,具体那天不同金融机构不一样,购房者可以和机构谈。
半月供就是每月1号,15号2天作为还款日期。
双周供就是每2周供款一次。具体那天可以谈。
周供就是每周供款一次。具体那天可以谈。
如果只是算每月的供款总数,4种方法是一样的,但是由于频率不一样,就会产生不容的还款效果,具体可以参看计算器的结果。

加拿大人住房按揭贷款的状况 以及 加拿大房屋贷款业务收费列表

根据加拿大按揭贷款专业人士委员会(CAAMP Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)2009年春季的调查报告,加拿大人住房按揭贷款的状况如下:

l 46%的借款人通过住房贷款经纪人成交
在美国,超过80%的借款人通过贷款经纪成交。加拿大这个比例比美国低很多,原因是多方面的,最主要的还是因为加拿大住房贷款产品比较少,结构比较简单。另外,美国商业银行的人力资源成本较高,银行不喜欢与借款人直接打交道,太浪费时间和精力,更不会周末开门或延长工作时间(除有Chinatown的城市之外)。加拿大的商业银行人力资源比较充足,各族裔雇员都有,周末开门,延长工作时间也非常普遍,所以大大方便了借款人向银行直接申请。
对于华人来说,由于中国大陆没有贷款经纪这个行业,所以很多人不习惯找经纪做代理。其实,通过经纪申请贷款,不需要多花一分钱,却可以了解不同银行的贷款产品。最重要的是贷款经纪的服务比银行更好。例如,最近加拿大主要商业银行调高了5年期贷款固定利率,在接到银行加息的当天,贷款经纪在晚上12点之前依然可以提交申请,帮借款人锁定利率;而银行收工之后,不会因为借款人着急而推迟关门的。另外,经纪人还可以通过自己拿出部分佣金帮借款人“买低”利率,所以,借款人可以享受比市场上更低的利率,而银行工作人员却不会拿自己的工资来帮借款人。总之,在加拿大,不是明星才有经纪人,也不是在银行申请不下到贷款再来找经纪人。当然,选择一个诚实、负责和专业的经纪人并不容易。

43%选择加拿大主要商业银行,61%的借款人在贷款到期后,选择在大银行续作贷款
加拿大住房贷款机构主要分为银行和按揭公司。主要商业银行包括道明银行(TD),丰业(Scotiabank),皇家银行(RBC),帝国商业银行(CIBC),蒙特利尔银行(BMO),国民银行(National Bank),以及荷兰银行(ING)。上述银行的特点是,贷款产品设计比较灵活,都允许借款人有一定幅度的提前还款便利,收费比较合理。而按揭贷款公司在“快速交割(quick close)”和借款人信用不佳等贷款方面,具有一定优势。一些贷款公司的手续费偏高,服务质量普遍不如主要商业银行。

在过去12个月里,15%的加拿大人从房屋净值中提取现金
经济不景气,失业率升高时,很多人会想到从房子中提取现金。在过去12个月中,提取现金的人比例大增。借款人随着房贷的不断清偿,自己手中的净值(equity)会越来越高。这部分净值可以用来做抵押申请个人信用额度——HELOC(Home Equity Line of Credit)。华人对这种做法不是很熟悉,所以不太经常使用。其实,HELOC非常有用,其利率比汽车贷款和信用卡贷款利率低很多,而且可以随时提取和归还。

2%的加拿大人持有房屋负净值
2%的房主,其房贷金额大于房屋价值。在房地产价格下跌,房主首付款比例较低时,房主会出现持有负资产的情况。这部分房主面临着逃废银行债务或申请个人破产的选择。

贷款实际利率与银行公布利率(posted rate)之差平均为1.68%
很多借款人想到住房贷款问题时,首先会考虑去自己的账户所在银行询问贷款利率和贷款产品。根据上述数据,借款人在与银行讨论利率问题时,可以将目标设定在银行的布利率减掉1.6%的水平上。

加拿大人平均持有72.3%的房屋净值;贷款金额与房屋价值的比例(Loan to Value)平均为48.7%,0.36%的借款人供款拖期90天以上

与美国人相比(美国人平均持有67%的房屋净值),加拿大人在房产上的债务并不太重。这也是房贷违约率较低的原因。

68%的借款人选择固定利率
近70%的人选择固定贷款,说明借款人认为未来银行最优惠贷款利率(P)将上升,而且目前的固定贷款的利率较低。

房屋贷款平均利率为4.83%
央行不断降息,使08年以来的贷款利率一路走低,借款人的承受能力持续增加。另外,一些高利率的贷款,在借款人的要求下,得到了银行债务重组方面的一些优惠。

17%的借款人选择25年以上的还款期(amortization);在过去两年中,46%的借款人首次贷款选择25年以上的还款期。

还款期越长,借款人支付的利息越多,但每月的月供款会越少。如果偿债能力允许,借款人偏向于选择少于25年的还款期。以上数据说明,过去两年内偿债能力不是很强的借款人偏多。

加拿大共有910万自有住房,535万自有住房者尚未还清住房贷款
近59%的房主依然尚有住房贷款余额。利率的波动依然普遍受到关注。

上述调查报告结果是基于CAAMP对2000名加拿大人的在线调查,其中1000人为房主。

加拿大房屋贷款业务收费列表

加拿大住房贷款业务的银行收费项目不是很多,但有些贷款公司会巧立名目对一些服务项目进行收费。我们在这里给大家总结一下住房贷款中必定发生的收费、可能发生的收费,以及一些不合理的收费。

必然发生的费用:

  • 注册登记产权抵押费用:此项费用是由借款人律师将借款人产权在政府注册,并将银行登记为债权人时发生的,含在closing成本里。
  • 解除抵押费:银行在贷款到期后,银行在政府登记解除抵押,并出具解除抵押文件时发生,费用在200-300之间。市场竞争给消费者带来了免除此项费用的机会,例如,ING在接受其他银行转来的贷款时,会为借款人承担最多200加元的解除费。
  • 首付款比例低于20%,以及其他特殊情况下,银行向CMHC购买保险时支付的住房贷款保险费。住房贷款保险费通常情况下都会转嫁的借款人身上,但不一定要借款人立刻支付,而是将保费转入贷款本金。由保险费引起的消费税,如,PST,则需要在closing时由借款人支付。
  • 火险费:银行要求借款人按照房屋的重置价格购买火险,保费视重置价格和保费费率而定,30几万的房产大约每年需要500-600加元,保险公司会每月收取。如果房产是condo,而且可以证实物业管理费已涵盖了火险保费,则不必购买。
  • 提前还款罚息:银行通常会给借款人一定的提前还款额度。在提前还款额度内,如,每年15%,银行不会收取罚金。但如果因为卖房,或转贷款等原因,需要提前将贷款还清,超出提前还款额度的部分则需要按照规定计收罚金。加拿大主要商业银行计算罚金的规则如下:按照3个月利息和IRD计算出的罚金,取较高的一个。IRD(Interest Rate Difference)是指贷款余额乘以所剩时间,再乘以原贷款利率与现行利率的差。

可能发生的费用

  • 利息调整支出:如果放款/closing的日期是本月月中,而第一次还款付息是下月一号,那么银行会在closing当天先收取放款日至第一次月供期间的贷款利息。严格地讲,这并不是手续费,而是利息支出。
  • 房产评估费:在地产市场波动,房产价格难以确定,或借款人购买的是私售房产,没有MLS时,银行会要求借款人出具房产价格评估报告,费用在200-350加元左右,具体金额视房产价格而定。
  • 产权保险费:一些谨慎的贷款机构,为了确保房屋产权的完整和清晰,会要求借款人购买产权保险(title insurance),费用在200-250加元之间。购买私售房产的情况下,银行通常会要求借款人购买产权保险。
  • 跳票手续费:如果借款人授权银行每月从指定帐户中收取月供款,而由于该账户余额不足造成银行跳票所收取的费用。按次收取,每次30-150加元不等。
  • 贷款续期律师费:贷款到期后做re-finance的时候,需要重新注册债权,由此引起的律师费,通常在700-900元。借款人可以选择使用自己的律师或银行的律师。银行的in-house律师费不一定比自己请律师费用高。例如,TD和First Canadian Title公司联办的一个项目,手续费只有495加元,但申请人需要符合一定条件。
  • 借款人人寿保险费:银行提供的此类保险通常受益人只有一个,那就是银行。一旦借款人发生意外,无法还款,保险公司支付的赔偿将全部用于支付贷款余额。借款人可以选择自己购买人寿保险。

不合理收费

  • 加拿大主流银行对预批贷款(pre-approval),贷款审批承诺(commitment letter),每年提供贷款对账单(mortgage statement),调整月供款(increase/decrease payment),每年一定幅度的提前还款(pre-payment),处理月供款支票,以及使用柜台或网上银行查询服务等项目都不收费。但一些贷款公司会对上述服务收取手续费,而且名目甚至比上述项目还要多。因此,大家在选择贷款机构时,除了比较利率之外,还要详细了解其他费用。例如,一笔30万元的5年期贷款,贷款利率分别为3.70%和3.65%时,5年的利息支出只相差713加元。如果选择了不合理收费的贷款机构,那么费用支出有可能大于利息支出的差别。好在加拿大政府规定,金融机构必须公布服务收费标准和项目,所以消费者很容易查到各个银行或贷款机构的收费表,并进行比较。
  • 至于如何了解有无不合理的收费情况,也可到 http://www.e-df.com/CN-MortgageCalc.htm 先算一下正常的贷款和还款数据,然后就会心中有数了。

除了住房贷款手续费之外,买房还需要支付产权转让、验房、交易税、物业管理费(如,condo, townhouse等),以及地税等费用。因此,银行在放款之前通常要求借款人的账户中要有足够的款项用于支付首
(本文仅供参考,不具法律效应。有关最新或更详细的资讯或法律效应文本,请与您的理财顾问查询。www.e-df.com)